三亿体育民法典施行后，优先受偿权的最长保护期间，是十八个月还是六个月？（附最高法院十条详细民事裁判规则）
自2021年《民法典》施行以来最高人民法院出台了专门针对建设工程领域新发生的、多发的、重要的诸多法律问题的司法解释《建工司法解释（一）》，法律和司法解释的变化相应的也会引起司法裁判规则的变化。为此，我们将最近几年新发生的典型判例和裁判规则进行了梳理，并结合我们办理大量同类案件的实践，总结了相应的经验，形成了《建设工程法律实务：诉讼风险与合规应对》这本专著，即将在中国法制出版社出版，我们将其中的一部分文章摘要成系列推送。
阅读提示：民法典施行后，建设工程施工合同纠纷尚未审结，承包人主张对建设工程行使优先受偿权，发包人提出失权抗辩，除斥期间是适用十八个月还是适用六个月。对此问题，本文通过一个案例揭示最高院对此的认定，并整理了最高法院及地方高院的十条裁判规则。
建设工程纠纷发生在民法典之前，承包人对建设工程的价款行使优先受偿权，自发包人应给付工程价款之日起计算，适用十八个月的除斥期间，而不适用六个月的除斥期间，更有利于保护民事主体合法权益。
一、2011年9月20日，发包人百富房产公司与承包人中兴建设公司签订《建设工程施工合同》，项目名称是明苑小区7号住宅楼。
二、2013年4月2日，发包人百富房产公司与承包人中兴建设公司签订《施工承包补充协议》，项目名称是新疆百合世纪城（4号、5号）商住楼。
三、2013年8月15日，案涉7号住宅楼竣工并经五方验收合格。2017年12月6日，百富房产公司在晨报上刊登通知案涉4号、5号楼现已达成入住条件。但是其仅有四方验收，百富房产公司未验收。
四、2018年8月6日，中兴建设公司向新疆高院提起诉讼，主张对案涉工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。百富房产公司以中兴建设公司未主张过优先受偿权为由提出失权抗辩。
五、新疆高院一审认为，本案虽属民法典实施前的民事纠纷案件，但适用新的解释更有利于保护实际施工人的合法权益，故本案工程价款优先受偿权行使期限应适用新的解释关于十八个月的规定。案涉7号楼竣工验收距起诉时间已超过最长十八个月的除斥期间，故中兴建设公司的该项优先受偿权主张不予支持；4号、5号楼已转移占有的时间距起诉时间未超过最长十八个月的除斥期间，故中兴建设公司的该项优先受偿权主张予以支持。百富房产公司不服上诉。
六、最高法院二审认为，百富房产公司已实际占有案涉4号、5号楼，视为认可工程质量合格，其上诉称未以工程未取得规划许可等作为承包人不享有优先受偿权的条件，无法律依据，不予采纳。故一审判决适用法律正确，应予维持。
本案争议的焦点是民法典实施前的民事纠纷是否适用新的司法解释，即中兴建设公司主张优先受偿权应否获得支持？围绕上述争议焦点，最高法院的裁判要点如下：
本案虽属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释对于行使建设工程价款优先受偿权的期限亦有规定，但适用新的解释更有利于保护实际施工人的合法权益、维护社会和经济秩序、弘扬社会主义核心价值观，故对本案工程价款优先受偿权行使期限的认定应适用新的解释第四十一条规定的最长不超过十八个月的除斥期间。
本案中，案涉7号楼早已于2013年8月竣工验收、交付使用，故中兴建设公司对该工程主张优先受偿权的事实条件已满足。虽然百富房产公司未对案涉4号、5号楼进行竣工验收，但其已实际占有使用上述工程，应视为对工程质量的认可。根据建工解释关于承包人对质量合格的未竣工建设享有优先受偿的规定，案涉4号、5号楼，中兴建设公司对该工程主张优先受偿权的事实条件已满足。
第一，关于7号楼的问题。中兴建设公司于2018年8月6日起诉并主张享有优先受偿权，该日期距百富房产公司应付7号楼工程款的日期已远超十八个月的除斥期间，故其对7号楼主张优先受偿权已超过行使期间，不予支持。
第二，关于4号楼、5号楼的问题。中兴建设公司就本案的起诉日期距百富房产公司就4号、5号楼的应付款日期2017年12月尚未超过十八个月的除斥期间，故其对4号楼、5号楼主张优先受偿权未超过行使期间，予以支持。
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
承包人主张工程价款优先权时，发现超过了六个月，是否丧失胜诉权？实践中争议极大，现围绕该问题，结合最新的法律、司法解释，将实务经验总结如下：
第一，发包人要注意优先受偿权的除斥期间发生了变化。根据最新规定，优先受偿权的除斥期间不再是六个月，而是十八个月，起算时间是自发包人应当给付工程价款之日。换言之，新法更优先侧重保护承包人的利益，因优先受偿权纠纷在法院解决前，发包人再以六个月为由提出失权抗辩，恐难以获得支持。但是，承包人明显存在怠于行使权利的除外。
第二，承包人在行使优先受偿权时要特别注意起算始点。根据最新规定，承包人是行使优先受偿权的法定主体，自发包人应当给付工程款之日起算。需要注意的是，在多个建设工程项目中，行使优先受偿权的起算点是分割的，不能一概认为以最后一个建设工程项目的结算时点作为对整个建设工程项目行使优先受偿权的起算点。
第三，发包人和承包人值得注意最新的裁判思路。民法典及建工司法解释一实施后，人民法院的裁判思路统一作出有利于倾向于保护承包人的利益，即使建设工程施工合同纠纷发生在民法典施行前，但是人民法院依据民法典时间效力的规定，将优先受偿权的除斥期间适用十八个月的最长期间。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）
第二条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）
第三十五条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第三十七条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第三十八条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第三十九条 未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
最高法院认为：关于中兴建设公司是否对案涉4号楼、5号楼、地库项目享有优先受偿权的问题。百富房产公司上诉主张，中兴公司对于4号楼、5号楼、地库项目未取得规划许可等手续未尽审查义务，有重大责任，其对于该部分工程不享有优先受偿权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”案涉4号、5号楼、地库虽未经竣工验收合格，但百富房产公司已实际占有使用，应视为对工程质量的认可，一审认定中兴建设公司就4号、5号楼、地库未付工程款享有优先受偿权并无不妥。该工程未取得规划许可等手续责任在于百富房产公司，并不在于中兴建设公司，且法律并未以工程未取得相关手续作为承包人不享有优先受偿权的条件。故对百富房产公司的该项上诉意见，本院不予采纳。
新疆高院认为：关于中兴建设公司是否就百富房产公司欠付工程款对4号、5号、7号楼折价或拍卖的价款享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”百富房产公司依据该规定抗辩称中兴建设公司于2018年8月6日向一审法院提起诉讼并主张对案涉工程享有优先受偿权，该日期距百富房产公司最后的应付款日期2017年12月已超过六个月，且中兴建设公司未举证证实其在6个月期限内向百富房产公司主张过优先受偿权，故其该项主张已超过行使期限。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”依据上述法律及司法解释的规定，本案虽属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释对于行使建设工程价款优先受偿权的期限亦有规定，但适用新的解释更有利于保护实际施工人的合法权益、维护社会和经济秩序、弘扬社会主义核心价值观，故对本案工程价款优先受偿权行使期限的认定应适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第四十一条规定的最长不超过十八个月的除斥期间。中兴建设公司于2018年8月6日向一审法院提起诉讼并主张对案涉工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，该日期距百富房产公司应付7号楼工程款的日期已远超十八个月的除斥期间，故中兴建设公司关于7号楼工程款享有工程折价或者拍卖的价款优先受偿权的主张因超过行使期间，不予支持。中兴建设公司就本案的起诉日期距百富房产公司就4号、5号楼的应付款日期2017年12月尚未超过十八个月的除斥期间，一审法院认定中兴建设公司关于4号、5号楼、地库工程款享有工程折价或者拍卖的价款优先受偿权的主张未超过行使期限。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”案涉4号、5号楼、地库虽未经竣工验收合格，但百富房产公司已实际占有使用，应视为对工程质量的认可，中兴建设公司就4号、5号楼、地库未付工程款享有工程折价或者拍卖的价款优先受偿权的主张亦符合法律规定，应予支持。上述司法解释第二十一条规定：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”中兴建设公司仅就4号、5号楼、地库工程款47948067.74元享有对4号、5号楼、地库工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。百富房产公司虽主张案涉工程已全部销售安置给拆迁户，但未提交证据予以证实，即使存在部分房屋已销售安置给拆迁户的事实，中兴建设公司亦不因此而丧失对整体案涉工程依法享有的建设工程价款优先受偿权，可在执行中依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的规定处理。
最高人民法院，中兴建设有限公司与新疆百富房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2021）最高法民终841号】
裁判规则一：实际施工人再次行使优先受偿权，已超过十八个月的最长法定期限，承担实体失权的不利后果。
案例一：最高人民法院在胡松礼与夏邑县农村信用合作联社、夏邑县双联肉食加工有限公司、河南省昕益园饲料有限公司等建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书【（2021）最高法民申7425号】中认为：虽然胡松礼享有建设工程价款优先受偿权，但亦应在合理期限内行使。原审查明，胡松礼与双联公司法定代表人牛文武于2015年4月28日签订建筑工程结算单，确认尚欠胡松礼工程款2,687,252元。2002年起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”上述司法解释对优先受偿权的起算时间规定不同，但一审中《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》已生效，按照新法优于旧法原则，一审判决以发包人应当给付建设工程价款之日即2015年4月28日双方结算的日期作为建设工程价款优先受偿权的起算时间，并无不当。后因双联公司未付款，胡松礼诉至河南省夏邑县人民法院，并于2015年8月6日提出了建设工程价款优先受偿权的诉请。河南省夏邑县人民法院经审理，根据当事人自愿达成的调解协议作出（2015）夏民初字第02607号民事调解书，但其中并未涉及建设工程价款优先受偿权的内容。因此，胡松礼虽在该案中提出了行使建设工程价款优先受偿权的诉请，但在调解中又放弃了建设工程价款优先受偿权。2020年6月3日，胡松礼提起本案诉讼再次主张行使建设工程价款优先受偿权，距2015年4月28日的起算时间已达五年多，明显超出了法定的期间。胡松礼以原判决认定其行使建设工程价款优先受偿权超越法定期限适用法律错误为由申请再审，本院不予支持。
裁判规则二：承包人向发包人主张优先受偿权，自双方最终结算之日起计算，未超过十八个月的，应予支持。
案例二：陕西省高级人民法院在陕西航天建设集团有限公司与陕西万联金周置业有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2021）陕民终1126号】中认为：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”、第四十条“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”、第四十一条“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”的规定，结合查明事实，航建公司与万联公司自行进行结算的最终时间为2018年11月28日，至航建公司于2020年5月8日提起本案诉讼，未超过十八个月，航建公司现主张就下欠工程款优先受偿并未超过请求期限。同时涉案工程已经竣工并已实际交付，万联公司未提出质量异议，故航建公司主张其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，一审法院依法予以支持。对于优先受偿权的范围，万联公司欠付航建公司工程款2495376.75元事实清楚，一审法院支持航建公司在该工程欠款范围内就涉案工程折价或者拍卖的价款优先受偿。万联公司辩称航建公司无权就工程款主张优先受偿依据不足，一审法院依法不予支持。
裁判规则三：施工合同被提前解除的，双方对剩余工程款未达成合意，以承包人主张剩余工程款作为确认优先受偿权除斥期间的起算日。
案例三：上海市高级人民法院在上海天安金谷科技园企业发展有限公司与中国建筑第二工程局有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2021）沪民终520号】中认为：由于本案系争施工合同系提前解除，双方也没有就剩余工程款自行达成合意，而是通过本案诉讼确定已完成的工程造价，而中建二局在2021年5月27日才明确主张剩余工程款的反诉请求，该诉请尚未超出诉讼时效期间，故以该时间作为确认本案工程款优先受偿权除斥期间的起算日。中建二局于当日同时明确了主张工程款优先受偿权，根据2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。故中建二局的主张并未超出司法解释所规定的十八个月除斥期间，一审法院确认中建二局有权就剩余工程款本金91，879，967.44元行使优先受偿权。
裁判规则四：工程款应付时间发生在民法典施行之前、承包人主张优先受偿权时间发生在民法典施行之后，优先受偿权的除斥期间适用关于十八个月的规定。
案例四：自治区高级人民法院在浙江正泰新能源开发有限公司与昌都市开源投资有限公司、昌都三源电力实业有限责任公司、昌都市众科新能源科技有限公司等建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2021）藏民终167号】中认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”根据上述法律及司法解释的规定，本案中昌都天康公司应当给付工程款之日为2019年12月25日，至浙江正泰公司提起本案诉讼2021年5月12日，尚未超过法定十八个月除斥期间，故浙江正泰公司享有优先受偿权。同时根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条规定：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”浙江正泰公司主张的履约保证金、违约金及实现债权的费用不属于工程价款的范围，依法亦不属于优先受偿权的范围，一审法院不予支持。因此，浙江正泰公司仅在工程价款范围内对昌都市天康八宿益庆乡20兆瓦牧光互补复合型光伏项目就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。
裁判规则五：工程款应付时间、行使优先受偿权均发生在民法典施行前，但是更好地维护施工人的权益，工程款优先受偿权应当适用十八个月的除斥期间。
案例五：新疆维吾尔自治区高级人民法院在江苏国恒建设发展有限公司与新疆麦达森房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2021）新民终114号】中认为：国恒公司主张对案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权的请求能否成立的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外，《中华人民共和国立法法》第九十三条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。根据上述规定的原则和精神，应当确定认定法律或司法解释是否具有溯及力，是以更好保护民事主体合法权益为基本准则。本案中，关于主张优先受偿权的期限，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）中规定为六个月，而2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。即新法规定的优先受偿权主张期限为十八个月，根据本案确定的事实，国恒公司将案涉工程交付于麦达森公司后，麦达森公司尚欠26,522,350.49元工程款未向国恒公司支付，故从更好保护施工人合法权益的角度考虑，本案关于优先受偿权的处理应适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的规定。一审法院在前文中已认定案涉工程的交付时间为2019年1月4日，即麦达森公司应当给付建设工程价款的时间为2019年1月4日。根据上述法律规定，国恒公司于2020年1月2日提起本案诉讼，其主张行使建设工程价款优先受偿权未超过法律规定的期限，其针对工程欠款部分主张行使优先受偿权的诉讼请求成立，一审法院予以支持。
裁判规则六：承包人在民法典施行前提起诉讼，其对质量保修金主张优先受偿权的，应当适用六个月的规定。
案例六：浙江省高级人民法院在海二十冶建设有限公司与五洲国际（乐清）电工电气城有限公司、五洲国际控股有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2021）浙民终1074号】中认为：关于二十冶公司对涉案质量保修金是否享有建设工程价款优先受偿权的问题。2019年2月1日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”；2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”而本案事实及二十冶公司向一审法院提起本案诉讼均发生在2021年1月1日前，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。因此，一审判决根据2019年2月1日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》的规定，认定二十冶公司并无证据证明其已在六个月内主张权利，驳回二十冶公司就涉案质量保修金主张建设工程价款优先受偿权的诉讼请求，适用法律并无不当。二十冶公司上诉主张本案应适用2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的理由不能成立，本院不予采纳。
裁判规则七：承包人起诉时工程尚未结算，行使优先受偿权的起算点可理解为造价鉴定意见出具之日，并未超过十八个月的除斥期间。
案例七：浙江省高级人民法院在长业建设集团有限公司与桐乡森茂汽车城开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2021）浙民终1484号】中认为：长业公司是否享有建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，因长业公司起诉主张优先受偿权时，案涉工程尚未结算。而本案已完工工程价款直到诉讼中通过工程造价鉴定予以确定，故上述法条中的“发包人应当给付建设工程价款之日”在本案中可理解为造价鉴定意见出具之日，则长业公司在本案中主张建设工程价款优先受偿权，符合法律规定，应予支持。按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条的规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围为建设工程价款，不包含逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等。故长业公司在森茂公司欠付工程款107039546.44元范围内享有优先受偿权。森茂公司辩称长业公司不享有优先权，与法律规定不符。森茂公司还称就1#-4#楼，长业公司仅能在18356695.98元范围内享有优先权。因1#-4#楼非全部由长业公司施工，而施工单位仅能对其施工的工程享有优先受偿权，森茂公司的此节抗辩应予采信。
裁判规则八：建设工程已竣工备案，承包人行使优先受偿权没有超过最长十八个月，符合法律规定，应予支持。
案例八：广东省高级人民法院在广州第四建筑工程有限公司与佛山众盈丰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2020）粤民终3024号】中认为：《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”第三十八条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”本案中，根据已查明的事实，案涉工程已于完成竣工验收备案，且广州四建行使建设工程价款优先受偿权亦未超出行使权利的法定期限，故广州四建主张其对案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，符合上述法律规定，原审法院予以支持正确，本院予以维持。
裁判规则九：承包人起诉主张工程款优先受偿权的时间，距离工程竣工结算的时间，已经超过十八个月的除斥期间，不予支持。
案例九：宁夏回族自治区高级人民法院在宁夏华瑞丰地产有限公司与山河建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2021）宁民终405号】中认为：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，但《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（2020）第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，由于本案一审程序跨越2021年，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”之规定，从有利于保护山河公司合法权益的角度考虑，本案应适用十八个月的期限，但山河公司与华瑞丰公司于2019年1月完成结算，本案一审立案时间为2020年9月4日，山河公司请求行使建设工程价款优先受偿权的时间已超过十八个月，故一审法院对山河公司关于就案涉工程拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。
裁判规则十：工程增量的审计报告作出之日视为工程款应付之日，距离承包人起诉主张工程款优先受偿权的时间，已经超过十八个月的除斥期间，不予支持。
案例十：山东省高级人民法院在滕州建工建设集团有限公司与邹平汇泽实业有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书【（2021）鲁民申11469号】中认为，本案再审审查的焦点问题是申请人主张涉案建设工程款优先受偿权的起算时间。修订后的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。具体到本案，涉案建设工程施工合同第五条约定合同最终价格以结算值为准。涉案变更增加工程的审计报告于2018年6月7日做出，申请人与被申请人双方均在审计费汇总表中加盖公章，双方对结算数额均已知晓，申请人在原审亦陈述称被申请人并未拒绝结算，仅是以报告在走盖章流程为由拖延时间，故原判决认定2018年6月7日应视为被申请人应当给付建设工程价款之日并无不妥。自2018年6月7日至申请人向一审法院提起诉讼，已超过十八个月，故原判决认定申请人已经超出优先受偿权保护期限符合法律规定。
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